1、企业存货中的土地评估与单独土地评估其价值内涵的区别

在进行企业价值评估确定企业的净资产(股权)价值时，相关的土地增值税、营业税金及附加、企业所得税、利润等应予扣除，才能真实反映企业净资产的价值水平。房地产开发企业的主要资产一般集中反映在存货科目，主要包括开发成本和开发产品。开发成本主要核算以下几个成本项目：土地取得费用、前期工程费、基础设施费、建安工程费、配套设施费、开发间接费等。从房地产企业存货的实物形态来看，主要包括土地使用权、在建工程和已建成的商品房。

 一般的单独房地产评估是评估房地产在正常市场条件下的公允价值水平，除非在特定的评估目的下，通常不考虑价值实现过程中需缴纳的相关费用和税金。

2、企业价值评估中投资性房地产评估与单独不动产评估的区别

投资性房地产评估指导意见（试行）中评估方法中规定了采用市场法和收益法评估。注册资产评估师采用市场法和收益法评估投资性房地产时，评估结论通常包括土地使用权价值。

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条：“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物和其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金同的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。”因此受让的土地使用权是是要经过一定的投资开发之后才可以出租，一般在出租前，就可能已经在地上建造可供出租的有特定功能的建筑物一起出租，房地一起出租，租金的谈判和收取一般也是考虑两者之和。而不会分别给出土地和建筑物的价格，所以在投资性房地产的评估中，难以单独得到土地的市场价值

 3、企业价值评估中自用不动产评估

自用房地产一般情况下企业财务账上是土地在无形资产—土地使用权核算，房屋在固定资产—房屋建筑物核算。

由于企业价值中的不动产评估不是以单独的房地资产流转为评估假设的，因此在采用成本法评估建筑物时：成本构成中不包含流转过程中涉及的销售费用；资金机会成本可以用行业平均资金利润率计算得出，也可以采用利息加合理利润的方法确定资金成本；房产交易带来的利润一般不考虑。

总之企业经营方式影响不动产可能存在的价值实现，不动产在企业经营过程中的效用或未来可能的效用，直接决定不动产价值。

不动产的效用，也就是不动产对企业经营效益的贡献方式的差异是存在的，这种效用的差异直接影响不动产的价值。

这些在企业价值评估中显得尤为突出。

以上三点就是企业价值评估中不动产评估的讲解，众平针对企业无形资产价值评估和企业价值评估及其运作拥有独到技术和经验，多年来为国内外众多客户提供了包括：改制、上市、资产重组、合资合作、兼并收购、作价入股、转让购买、融资等各种目的的资产评估及项目咨询服务。如有疑问及评估需求，请电话咨询众平。